內湖廠辦租售/內湖辦公室租售

當您在內湖科技園區尋找辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒您注意以下事項：

1. 確認所有權人：在簽訂租約前，確保出租人是該物件的所有權人。若所有權人無法親自出席簽約，代理人需提供個人證件並附上有效授權文件（包含所有權人印鑑章和相關證明文件）。若所有權人親自到場簽字，也需核對身份證明文件。
2. 租期：根據公司規模、設備和裝修成本等因素，調整租期的長短。對於剛成立的小型新創企業，建議簽訂較短的租約，以便在企業成長時有調整的彈性。相反地，若公司具有一定規模，或租賃大型面積且投入高價值設備和大筆裝修費用，建議簽訂較長的租約，以避免租約到期後的不確定性，包括是否能夠續約或重新協商租金增幅等問題。
3. 有效租期：超過五年的租約若未經公證，在法律上被視為無效。因此，建議超過五年的租約應進行公證程序。
4. 下車條款（即提前終止租約條款）：在台灣的實務中，願意無償提前終止租約的所有權人相當罕見。建議在協商時儘量降低違約金金額並縮短提前通知的期限。
5. 租金：在承租辦公室之前，可以請仲介公司提供該區域附近廠房和辦公室的租金行情，以及已成交物件的價格資料作為參考。例如，內湖段標準層的租金行情為每坪1300-1950元，文德段為900-1650元，舊宗段為850-1150元；停車位的月租金為3500-4500元，需另外計算。
6. 租金調幅：除了租約約定的租期外，若是大面積租賃，建議在續約前與所有權人先行協商訂定租金調整的上限，以防止所有權人在續約時大幅調高租金，造成困境。
7. 押金：根據民法規定，一般住宅或由自然人擁有的物件押金上限為兩個月租金，但若所有權人為法人則不受此限制。
8. 稅費負擔：租賃期間內的地價稅和房屋稅由辦公室出租方負擔。對於租賃稅，若承租辦公室的所有權人是個人，則辦公室承租方需預扣10%的租賃所得稅；若所有權人是法人，則需開立發票並繳納5%的營業稅。水電費和管理費則在點交後、免租金裝修期結束後由辦公室承租方負責。
9. 房屋管理費：
   (1) 需了解大樓所提供的服務項目及頻率。
   (2) 是否包含廁所備品，例如洗手乳、擦手紙、衛生紙等。
   (3) 是否包含公共水電費用。

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室或房屋出租人應注意事項:

一、承租人背景及財務調查

簽約前可先了解承租公司狀況：

• 何時成立
• 資本額
• 公司基本營業項目

可親臨成租人租用的場所實地了解承租人公司對租賃物的使用習慣及鄰居/大樓管理處的評價。

二、有效租期

超過五年之租約如未經公證在法定上視為無效租約，所以建議超過五年租約須經公證。

三、下車條款(即提前終止租約條款)

租賃期間有權出售不動產，承租方是否有優先議約權，可於租約中協商；惟須訂定承租方行使優先權的租約期限，逾期不行使視同棄權。另外，大面積的承租方須要求較長的期前終止租約通知。

四、免租期

可視租賃面積大小或是逢鬼月或年節長期休假及租金條件綜合考量。

五、租金

出租前，所有權人可以請廠辦仲介公司提供出租標的物附近之租金行情，及已成交物件之行情資料，作為出租的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1300-1950元，文德段900-1650元，舊宗段850-1150元；車位每位月租金3500-4500元另計）。

六、押金

民法規定一般住宅或所有權人為自然人時，押金上限為兩個月，但所有權人為法人者不在此限。

七、確認承租人

簽約時，如承租方負責人不克親臨簽訂租約，代理人除了出示個人相關證件外，且須出具有效授權(包括承租人公司出示登記事項卡正本及加蓋與公司事項卡相符之印鑑章影本留存)；承租負責人到場親簽，仍須核對身分證明文件。

八、修繕維護及大樓相關費用之責任歸屬

合約中需載明修繕保養及相關費用之繳納義務人。

九、租賃權

租約內就能否分租、轉租或轉讓載明。

十、仲介服務費

委託仲介出租廠辦/辦公室時，一般來說尚未成交不用支付任何服務費，成交時辦公室租期若兩年以內支付半個月、兩年以上支付一個月辦公室租金作為仲介報酬為市場正常慣例。

十一、後記

出租方最重要就是須慎選承租人，如承租人公司穩健、信譽卓著，則對於初租條件應展現誠意來爭取優質之承租人，租賃期間則可高枕無憂。