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許依祥

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2025台北市不動產/台北廠房資訊 最新消息

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2025/11/06

台灣房地產投機時代宣告終結？

專家胡偉良全方位評析「2026年房市3大走向」

從數據與趨勢出發，帶您看清台灣房地產的真實面貌。


胡偉良全方位評析2026年房市3大主旋律／僅為情境圖，取自unsplash

胡偉良全方位評析2026年房市3大主旋律／僅為情境圖，取自unsplash


說結論，2026年台灣房市將進入一個「總量盤整、結構分化」的新階段。整體市場將在政策壓抑與經濟轉型的雙重影響下，呈現「量縮價微修、區域與產品表現極度分歧」的格局。投機時代宣告終結，市場將更真實地反映人口結構、產業分布與居住需求的根本變化。

一、央行政策（利率與選擇性信用管制）

1.  方向：維持「穩利率＋嚴管貸款結構」主軸不變。

2.  具體作為：

· 利率政策：跟隨主要國家央行步調，利率將維持現況，不會快速降息。這意味著購屋者的資金成本壓力持續，抑制投資性需求。

· 信用管制：2025年起的選擇性信用管制將延續至2026年。政策核心為「壓投機、保自住」：

· 針對多屋族與高價住宅：嚴格的貸款成數限制（如豪宅線）不會鬆綁，持續抑制高總價市場的流動性。

· 針對首購族：維持一定程度的支持，但條件不會放太寬。

· 對房市影響：政策形成「天花板效應」，限制市場過熱的可能。

二、房地產供給量（建照、使照與交屋潮）

1.  方向：供給量處於高檔，對市場形成壓力。

2.  具體情況：

· 預售屋市場：面臨前期推案陸續完工的交屋潮，建商資金壓力增大。在買氣觀望下，為求順利去化，部分建商可能採取「讓利換成交」策略，但整體仍是「價穩量縮」。

· 新成屋市場：使照量維持高檔，待售庫存增加，特別是供給過剩的蛋白區、蛋殼區，將成為價格戰的主要戰場。

· 中古屋市場：供給量同樣增加，但屋主心態各異。急需資金或有壓力的賣方，價格鬆動機會較大。

3.  對房市影響：在「高供給」與「弱需求」的背景下，賣方市場優勢不再，買方擁有更多的選擇與議價權，加速市場進入修正盤整期。

（延伸閱讀│台灣房市崩盤後還有出路嗎？專家胡偉良：從結構性失衡到改革契機）

三、民間遊資走向

1. 方向：資金仍豐，但流向改變。

2. 具體情況：

· 避險心態濃厚：全球經濟不確定性高，加上人口老化導致社會整體風險偏好下降，資金將更趨保守。

· 脫離房地產炒作：在政策打炒房與市場預期轉變下，大量遊資將從住宅市場的短期投機撤出。

· 轉向其他管道：資金可能轉向股市（特別是半導體、AI相關龍頭股）、債市、或收益穩定的REITs（不動產投資信託）。部分資金可能轉進「具抗通膨與收益性的商用不動產」或「核心區的保值型豪宅」，但非普羅大眾市場。

3.  對房市影響：缺乏短期炒作的熱錢，房市將回歸基本面，由真實的自住與長期置產需求支撐。

四、民眾的購屋慾望與購屋人群分化

1. 方向：慾望受壓抑，需求結構性轉變。

2.  具體情況：

市場預期保守：看跌房價比率遠高於看漲，民眾普遍存在「再等等」的觀望心態，期待價格進一步修正。

購屋能力兩極化：

· 高所得族群：不受貸款成數嚴重影響，仍是市場主力買盤，鎖定核心區優質物件。

· 一般受薪階級：在高房價與高利率雙重壓力下，購屋門檻過高，導致「租屋而居」成為常態，或更依賴繼承與贈與來取得房產。

需求偏好轉變：

· 「學區房」式微，「醫區房」崛起：因應高齡化社會，靠近醫療資源豐富區域的房產價值將凸顯。

· 蛋白區吸引力下降：除非價格「有感下修」，否則難以吸引買氣。

五、房市景氣與價格走勢

1. 整體格局：「量縮價盤整」。

2. 區域與產品分化加劇：

· 蛋黃區（生活、交通機能佳）：需求穩定，抗跌性強，房價「難有感下降」，呈現橫盤震盪。

· 蛋白區、蛋殼區（供給量大、機能不足）：價格有較大跌價壓力，必須透過「有感降價」才能刺激成交量。

3. 非核心區價值將顯著修正：非核心區的「老破小」與缺乏實用性的「度假型地產」，價值將面臨顯著修正。

4. 以量換價可能帶動短期交易量回暖：若建商或賣方「讓利幅度加大」，以量換價，可能帶動短期交易量回暖，形成區間內的波動。

六、經濟景氣與長期結構性轉變

1.  產業動能不均：台灣經濟成長由半導體及AI產業驅動，但傳統產業衰退，導致民眾「所得增長感」不一，削弱整體購房能力。

2. 人口結構的深遠影響：

· 高齡化與單人化：台北市已進入超高齡社會，「單人高齡家庭」暴增。這將驅動對小坪數、無障礙、銀髮友善住宅及社區服務的需求。

· 新一代銀髮族崛起：未來10-15年，85後、90後世代將步入老年。他們「為自己活」的核心價值觀、強大的消費能力與科技接受度，將催生高品質的「銀髮經濟」，並改變老年住宅與養老地產的市場面貌。他們不再必然將房產視為唯一資產，更願意為優質生活體驗付費。

胡偉良觀點：2026年房市3大主旋律

1. 盤整與分化：市場不再齊漲齊跌，而是進入個別表現時期。地點、產品機能是決定價值的關鍵。

2. 政策與利率的緊箍咒：只要政策不鬆綁、利率不驟降，市場就難以出現V型反轉，將以時間換取空間，進行溫和修正。

3. 典範轉移的開端：市場正從「投資屬性」過渡到「居住屬性」，並開始深刻反映「高齡化、少子化、單人化」的社會結構。未來的房市贏家，將是能洞察並滿足這些結構性需求變化的產品與服務。

後記：

市場總在樂觀與悲觀間擺盪，憑藉對市場第一手的掌握，我試圖打破業者必然「唱多」的刻板印象。我的文章不談華麗的銷售話術，只從數據與趨勢出發，帶您看清房地產的真實面貌——無論未來是晴是雨，我們都該做好準備。




資料來源:https://www.gvm.com.tw/article/125536

2025/11/06

內科發展協會七大政策建言　共譜產官永續藍圖

清德總統積極回應並表達全力支持
台北市內湖科技園區發展協會（簡稱內科發展協會）理事長歐淑芳（大學光學科技董事長）於11月3日率領理監事與產業代表團赴總統府參訪，並獲賴清德總統親切接見。
此次參訪由國策顧問、台灣格力董事長廖全平與歐理事長共同率領，聚集多位產業菁英代表出席，展現工商界對國家永續發展的高度關注與團結力量。參訪主題以「產業創新、科技永續、人才培育與社會共榮」為核心，協會代表產業界提出七大政策建言，展現民間企業在國家發展中的積極角色與長遠願景。
歐淑芳理事長長年投入內湖科技園區的發展與經營，並深耕光學醫療與眼科產業，兼具科技專業與企業領導經驗。她指出，內湖科技園區成立23年來，已發展成為全台最具代表性的高科技聚落之一，進駐廠商超過6,500家，提供22萬個就業機會，年產值突破5.6兆元，堪稱首都產業命脈與國家經濟的重要引擎。
她表示，協會秉持「低碳、樂活、科技」的理念，長期推動永續與公益行動，包括連續五年舉辦公益路跑與千人捐血活動，並積極推動「內科綠運輸」與「藍色水路」等計畫，展現企業公民的社會責任。面對AI與數位轉型的新時代，協會將籌設「科技政策研究委員會」，整合產官學研能量，推動創新應用與政策合作，為台灣產業打造更友善且具國際競爭力的發展環境。
此次總統府參訪中，協會代表產業界提出以下七項政策建言：
一、展覽產業政策：建議政府加強國際展覽支援，協助業者拓展海外市場，整合跨部會能量，讓展覽成為推動台灣經濟的關鍵引擎。
二、觀光產業政策：倡議整合觀光、交通與文化資源，推動「智庫＋鐵道旅遊」雙軸策略，發展地方特色觀光，形塑永續旅遊新典範。
三、科技產業政策：整合AI、5G、綠電與智慧製造政策，強化產學研合作，建立創新園區群聚效應，讓台灣成為全球綠能與數位科技的核心。
四、人才培育政策：正視少子化與缺工挑戰，完善技職教育與企業內訓制度，建立跨國引才與留才機制，打造永續的人才循環鏈。
五、製造產業政策：推動產業綠電轉型，確保能源穩定與價格合理化，協助企業導入淨零技術，強化國際永續競爭力。
六、婚宴文創產業政策：鼓勵年輕族群結婚生育，推動「結婚生子雙軌優惠政策」，帶動婚宴、旅遊、花藝等文創產業發展，形塑幸福經濟新契機。
七、中小企業政策：建議設立轉型輔導基金，協助企業導入ESG管理制度與傳承機制，支持中小企業穩健經營、邁向永續未來。
歐理事長強調，協會將持續以「科技、健康、永續」為核心願景，連結企業能量與公共資源，共同推動創新產業政策與社會共榮發展，讓內湖科技園區成為台灣永續城市的最佳典範。
隨行參訪的台北市健寶國際同濟會，長期以推動「身心靈大健康」與「ESG永續教育」為宗旨，積極結合產官學界資源，推廣健康促進、公益路跑、捐血活動與人才培訓計畫。該會秉持「健康是永續的基石」理念，協助企業導入健康職場與心理成長課程，促進員工福祉與社會正向循環。
創會長游彥成亦為內科協會理事成員之一，持續以行動串聯健康、教育與ESG領域，推動產業永續生態鏈的實質落實。
賴清德總統在接見時與代表團積極互動並表達全力支持，充分肯定產業界的遠見與貢獻。賴總統表示，政府將持續推動多項具體政策，包括：全力支持全台舉辦各類國際展覽活動，促進產業鏈國際化；推動都市更新計畫，保障居住安全、提升市容環境；並透過勞動部及相關部會強化人才培育與產業補助方案，協助企業升級轉型。他強調，政府將與產業攜手合作，對國家經濟與社會發展充滿信心，並將在永續的道路上穩健前行，共同開創台灣更加繁榮、幸福與具國際競爭力的未來。
在歐淑芳理事長的領導下，台北市內湖科技園區發展協會凝聚園區龐大的工商能量與專業資源，展現跨產業整合與政策溝通的強大實力。協會以「務實創新、共創共享」為核心精神，持續推動科技、生醫、綠能與文創等領域的協作，成為政府與產業間最具信任與行動力的橋樑。
展望未來，協會將繼續發揮民間力量，與政府攜手推動永續發展，促進經濟繁榮與社會福祉共榮，讓「科技立國、健康永續、幸福台灣」成為國家邁向國際的光榮象徵。
出席本次總統府參訪活動單位如下（依筆劃排序）：

88號樂章會館、PwC資誠普華國際、一曜再生醫學科技、三軍總醫院、大學光學科技、大聯大控股、小原婚宴會館、方舟智慧、水星生醫、火星基地、台北市內湖科技園區發展協會、台北市健寶國際同濟會、台灣格力、台灣婚宴文創、台灣管線檢測、全球社會創新、有氧生活家、老虎牙子、利百佳生物科技、利百特國際、宏匯、宏碁智醫、典華幸福機構、青青國際餐飲、信維合署會計師事務所、思維連鎖睡眠醫學中心、研揚科技、香根園藝、展昭國際、格萊天漾大飯店、訊聯集團、國泰綜合醫院、崇越科技、眾合顧問服務、眾崴能源、博達汽車、富閣綠能顧問、晶宴會館、森崴能源、雄獅旅行社、新天地餐飲集團、楊茗國際、綠石環保資源、潮港城餐飲集團、臻愛實業、環球睿視、聯發國際餐飲事業、禮客集團、騰雲科技服務。








資料來源:https://www.facebook.com/story.php?story_fbid=1309410441204355&id=100064062337648&rdid=7Hg079vbHrJOemZk#


2025/11/06

內政部：驗屋市場自創超出法規檢驗項目 應回歸契約

針對媒體報導驗屋市場亂象頻傳，內政部說，驗屋市場自創超出建築法規對安全品質及管理維護的檢驗項目，應回歸買賣雙方契約約定；針對超出法定公共設施點交範圍的項目，建研所正在研究，待有研究成果再供民眾參考。

針對媒體報導「驗屋市場亂象頻傳，消保官籲內政部訂標準與定型契約」，內政部今天透過新聞稿表示，建築法、建築技術規則及相關規定，已規範建築物的各項安全及品質要求；公寓大廈管理條例也有規範建築物在公共設施點交時的規定項目及標準。

內政部說，但目前驗屋許多細節內容都不是建築法令規範項目，實質上多為業界為符合契約要求自行創設，屬於買賣雙方契約約定或行業慣例範疇。

內政部說明，依據現行建築法及其相關技術規則，建築物在取得使用執照前，都應按圖施工，並依建築物施工勘驗規定檢查，確認完工項目符合建築法規與設計圖說，以確保建築物在結構安全、消防設備及公共衛生等方面符合標準。

內政部指出，另針對公寓大廈公共設施的點交，訂有「公寓大廈共用部分與及附屬設施設備點交表」，供管理委員會或管理負責人據以檢視項目與內容，確保起造人（建商）完成移交責任。

內政部表示，已體認民眾對於新屋品質的要求與日俱增，對於不屬於公寓大廈管理條例規定的點交項目、也就是超出法定公共設施點交範圍的項目，正由內政部建築研究所進行研究，待相關檢驗方式及合格標準有研究成果時，再提供民眾參考。

內政部最後強調，關於部分驗屋品質需求，已逾越法令規定，屬私權契約範疇，仍需買賣雙方審慎評估，避免產生不必要的糾紛。



資料來源:https://money.udn.com/money/story/7307/9115087

廠辦出租/店面出租/商辦出租/辦公室租賃須知

更多商辦出租/辦公室租賃須知

辦公室租賃須知-「商辦出租/辦公室出租/廠辦前應注意事項」

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室/商辦或房屋出租人應注意事項：

1.辦公室出租前，辦公室所有權人可以請廠辦仲介公司提供出租標的物附近之租金行情，及已成交物件之行情資料，作為您出租的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1100-1300元，文德段900-1100元，舊宗段800-1000元；車位每位月租金2500-4000元另計）。

2.商辦出租前，可以向廠辦仲介經紀人員諮詢房地產租賃辦公室相關之法務、稅費等問題。

3.現有辦公室屋況及改善：如果待租辦公室標的物現有之裝潢、辦公設備在水準之上，可以縮短待租時間及提高成交辦公室租金，尤其在不景氣時。假使現有辦公室屋況較為凌亂，瑞光不動產建議花小錢作適度整理，或折讓辦公室免租期，由承租方自行整理。

4.辦公室相關稅費負擔：辦公室租賃期間中地價稅、房屋稅仍應由辦公室出租方負擔。租賃所得稅視辦公室屋主為個人或法人，若辦公室承租方是公司時，由承租方代個人屋主預扣10%租賃所得稅，若屋主為法人時，則開立發票予承租方，繳納5%營業稅。其他辦公室水、電、管理費則於點交、起算免租金裝潢期時開始由承租辦公室方負責。

5.辦公室進駐適法性：辦公室租賃契約簽訂前，瑞光不動產建議讓承租方充份明瞭本出租標的物屬科技園區A區（工三）、科技園區B區（工二）或其他土地使用分區，是否能讓辦公室承租方合法進駐；此部份相關問題可向會計師或工商代書咨詢；若辦公室承租方行業需繳納回饋金時，雙方應於辦公室租賃契約簽訂前事先談好負擔條件。

6.事先瞭解辦公室用途，作純辦公室使用？或是倉庫、生產性使用？會影響房屋損耗。

7.辦公室租賃契約公證，花小錢，縮短日後違約時申請強制執行程序及時間。

8.辦公室出租條件：每月辦公室租金只是租賃條件最重要的一部份，其他尚包括辦公室免租金裝璜期、辦公室租金調幅，皆會影響未來辦公室租賃收益。市場免租金裝璜期視辦公室租期長短給予一至三個月，調幅為每兩年調高3%、或市依物價指數調整。此部份皆會因租賃市場供需而變化。

9.好的辦公室房客優先於好的辦公室租金

10.委託仲介出租辦公室時，一般尚未成交不用支付任何服務費；成交時辦公室租期若兩年以內支付半個月、兩年以上支付一個月辦公室租金作為仲介報酬為市場正常慣例。

瑞光不動產專精內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區內工業不動產、商辦出租、辦公室租借、收益型不動產、商用不動產、商務中心、商務辦公室出租、商務住宅、商場、賣場、廠辦、商業不動產、土地、店面出租、會議室、租辦公室 停車位等多類型產品出租出售延伸服務。瑞光不動產同時擁有堅強專業商用不動產仲介團隊，熟悉不動產開發、不動產銷售、不動產投資、不動產代銷等多觸角產品行銷推廣，為內湖、南港及汐止最專業的不動產仲介顧問公司。

辦公室租賃須知-「承租辦公室前應注意事項」

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室/商辦或房屋承租人應注意事項：

1.承租辦公室前可以請仲介公司提供預定承租區域附近之廠房及辦公室租金行情，及已成交物件之行情資料，作為您承租辦公室的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1100-1300元，文德段900-1100元，舊宗段800-1000元；車位每位月租金2500-4000元另計）。

2.承租辦公室前可以向經紀人員諮詢房地產租賃相關之法務、稅費等問題。

3.承租現有辦公室的屋況及改善：如果您欲承租標的物現有之裝潢、辦公設備合乎使用，可以縮短裝潢時間及節省裝潢成本，不景氣時更可顯現優勢。假使現有辦公室或廠房屋況較為凌亂，除要求辦公室屋主花小錢作適度整理外，或也可要求辦公室屋主折讓免租期，由辦公室承租方自行整理。

4.稅費負擔：租賃期中地價稅、房屋稅應由辦公室出租方負擔。租賃稅視屋主為個人或法人，若承租辦公室是公司時，由辦公室承租方代個人屋主預扣10%租賃所得稅，法人屋主則請其開立發票，繳納5%營業稅。水、電、管理費則於點交、起算免租金裝潢期後開始由辦公室承租方負責。

5.公司進駐內湖科技園區適法性：辦公室租賃契約簽訂前，辦公室承租方應充份明瞭本承租標的物屬科技園區A區（工三）、或科技園區B區（工二），是否能讓承租方合法進駐使用辦公室；相關問題可向會計師或工商代書咨詢；若辦公室承租方行業需繳納回饋金時，雙方應於辦公室租賃契約簽訂前事先談好由負擔條件。

6.事先瞭解辦公室用途，作純辦公室使用？或是倉庫、生產性使用？卸貨區、貨梯、停車場等設備需事先評估。

7.租賃契約公證，花小錢，日後若發生違約情事時，可縮短申請強制執行程序及時間。

8.辦公室承租條件：每月辦公室租金只是租賃條件最重要的一部份，其他尚包括辦公室免租金裝璜期、辦公室租金調幅，皆會影響未來辦公室租賃收益。現在實務免租金裝璜期視租期長短給予一至三個月，調幅為每兩年調高3%、或市依物價指數調整。此部份皆會因租賃市場供需而變化而定。

9.好的辦公室房東、長期穩定的租約優先於便宜的辦公室房租。

10.委託仲介承租廠辦大樓時，一般尚未成交不用支付任何服務費，除非要求提供其他辦公室諮詢顧問；成交時，支付半個月至一個月辦公室租金作為仲介報酬是市場正常慣例。

瑞光不動產專精內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區內工業不動產、收益型不動產、商用不動產、商務中心、商辦出租、辦公室租借、商務住宅、商場、賣場、廠辦、商業不動產、土地、店面、會議室、出租辦公室、停車位等多類型產品出租出售延伸服務。瑞光不動產同時擁有堅強專業商用不動產仲介團隊，熟悉不動產開發、不動產銷售、不動產投資、不動產代銷等多觸角產品行銷推廣，為內湖、南港及汐止最專業的不動產仲介顧問公司。

辦公室租賃-「租賃契約簽約注意事項」

瑞光不動產提醒訂立廠辦租賃契約時應注意之相關事項：

一、瞭解辦公室租賃契約簽定內容，雙方出具身分證明，出租人須出示房屋合法使用權源；並確認屋主即為房屋所有權人。

二、辦公室租賃契約期限、每月辦公室租金、付款方式應載明完整，繳交辦公室租金時，請房東簽收。

三、辦公室水電費、瓦斯費、辦公大樓管理等費用，房屋稅捐的負擔由何人繳交。何時起算？

四、辦公室押金依市場慣例不宜超過兩個月租金。

五、承租人可否另行轉租辦公室。

六、雙方當事人一方違約罰則。

七、辦公室租賃期約屆滿，押金退還方式。

八、房客有義務維護房屋完整、清潔。

九、房東有義務維護房屋內部水電設備正常使用。

十、房屋有損毀時，其修繕責任如何劃分。

十一、房東可否擁有租屋鑰匙，應在辦公室租賃契約註明，以維護個人隱私與安全。

十二、雙方姓名、身分證字號、戶籍地址等應完整，辦公室租賃契約由雙方當事人於騎縫處簽名蓋章，保證人各執一份為憑以維護雙方權益。

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廠辦出租與廠辦出售常見疑問總整理

Q1：租用廠辦前應注意哪些主要條件？
A1：租賃前應仔細評估以下幾點：

  • 土地使用分區與建物用途：確認廠辦是否位於工業區或其他合法使用區，並擁有可供公司或工廠登記的使用執照。
  • 坪數與樓層：根據產業需求選擇合適坪數、是否需挑高空間、電梯配置等。
  • 交通與物流條件：評估是否臨近主要幹道、高速公路出入口，及是否可供大型車輛進出。
  • 附屬設施：如卸貨碼頭、貨梯、天車、車位數量等，依實際作業需求選擇。

Q2：租賃廠辦時，物件資料通常包含哪些資訊？
A2：常見資訊項目包括：

  • 建物類型（廠辦、鋼構廠等）
  • 建坪面積與樓層
  • 格局配置與空間彈性
  • 租金、押金、租期
  • 是否含車位或管理費
  • 是否可登記公司或工廠
  • 是否可進出大車、建物使用執照等附屬資料

Q3：廠辦是否可辦理公司登記？
A3：這需視物件的土地使用分區與建物使用執照而定。建議承租或購買前，確認標示是否為「可公司登記」，並進一步與地方主管機關或專業經紀人查詢確認。

Q4：購買廠辦時需留意哪些重點？
A4：包含土地分區、建物用途、產權狀況、交易流程與稅費。建議透過內政部實價登錄查詢價格行情，並諮詢不動產經紀人取得專業協助。

選擇廠辦時，企業主應留意的幾大關鍵

選擇合適的廠辦不只是看價格或坪數，還有許多細節會影響日後營運效率與發展潛力，以下幾個關鍵因素都應特別注意：

  • 交通動線與停車空間：是否方便貨運車輛進出、設有卸貨區或專屬車位。
  • 樓地板承重與挑高空間：是否符合設備配置、堆高需求與未來彈性。
  • 空間格局與使用彈性：是否容易隔間、結合辦公與倉儲需求。
  • 是否可設立公司登記或進行生產作業：避免後續法規限制。
  • 裝潢與機電規劃建議：是否已設有基礎裝修、水電、空調、消防等基本設施。

技術與法規資訊：廠辦出租與廠辦出售不可忽略的事

除了物件本身條件外，法規相容性與登記合規性也是重要考量：

  • 土地使用分區：是否為工業區、商業區，符合企業經營用途。
  • 建物用途執照：是否可辦理公司登記、工廠設立或生產用途。
  • 建築結構與耐震、消防等安全標準是否合格。
  • 是否可申辦貸款：部分廠辦可辦理商業貸款，貸款成數與條件不同於住宅。

若不熟悉上述法規與實務流程，建議盡早尋求專業協助。瑞光不動產團隊深耕市場多年，熟悉各地廠辦法規與使用需求，無論是廠辦出租還是廠辦出售，皆可提供最貼近產業實務的選址建議與交易協助，幫助你選得安心、用得放心。歡迎聯繫我們，一起找到最適合你的辦公空間。